Rupiah, Saham, dan Properti

Rupiah dan saham di Indonesia sedang jeblok, akankah ada dampaknya terhadap properti? Ah… harga properti kan naik terus, jadi properti adalah investasi yang aman? Itu lho, seperti iklan-iklan yang banyak ditemui di koran dan televisi.

Nah, kemarin kompas.com menurunkan berita berjudul¬†“Fluktuasi Rupiah Belum Goyang Sektor Properti”. Dalam berita itu disebutkan, kondisi buruk rupiah tidak akan mempengaruhi properti secara langsung, kecuali jika pelemahan ini berlangsung secara jangka panjang.

“Bila hal itu terjadi, sektor yang paling rentan terkena dampaknya adalah ruang komersial ritel atau pusat belanja, kawasan industri dan perkantoran. Menguatnya Dollar dalam jangka waktu lama akan berdampak pada penurunan permintaan sebagai akibat dari lonjakan harga sewa dan turunnya tingkat hunian,” Hendra, Leads Property (Kompas, 20 Agustus 2013)

Kenapa itu bisa terjadi? Saya akan coba menjawabnya.
1. Properti tidak liquid/cair, berbeda dengan saham. Transaksi saham berlangsung setiap hari dan harganya juga bergerak setiap hari. Beda dengan properti, kita tidak bisa menjual properti  dengan cepat. Ngomong-ngomong, properti yang tidak bisa dijual dengan cepat ini adalah salah satu kelemahan berinvestasi di sektor properti.


2. Sedikit kabar buruk pada suatu perusahaan, harga sahamnya bisa langsung turun drastis. Sementara itu reaksi pasar properti tidak bisa langsung. Properti terkait dengan proses konstruksi, bangunan itu sendiri, proses jual-beli/sewa yang berlapis, pengguna ruang, dan masih banyak lagi. Mari kita ambil contoh:
- Kondisi ekonomi memburuk memaksa perusahaan-perusahaan melakukan PHK dan menghentikan sewa ruang kantor. Namun itu tidak terjadi tiba-tiba esok hari, butuh waktu. Penurunan permintaan di sektor properti ketika ekonomi melemah juga terjadi, namun mungkin baru akan berlangsung beberapa bulan kemudian.
- Begitu juga sebaliknya, saat ekonomi tumbuh pesat, pusat perbelanjaan dan kantor-kantor akan melakukan ekspansi. Kemungkinan besar, mereka akan memerlukan ruang atau bangunan tambahan. Tentu saja, membangun gedung baru butuh waktu.

Yang paling celaka adalah misal mall baru dibangun di suatu kota dan ketika mall itu selesai dan siap beroperasi, ekonomi sudah melambat dan kios-kios pun kosong tak laku. Celaka makin berlipat kalau dollar terus menguat dan bangunan tersebut dibangun dengan hutang dari luar negeri. Seperti kata seorang teman saya, hal ini bisa menyebabkan gagal bayar dan bangunan tak selesai. Saya paling sedih kalo menemukan bangunan besar yang kosong dan mangkrak. Mengutip salah satu dosen saya di UGM, ini adalah sebuah pemborosan tata ruang.

Untuk lebih jelasnya bisa dilihat di grafik berikut. Mohon maaf saya pakai data dari Australia. Saya justru tak punya data tentang Indonesia, jelas bahwa saya masih harus belajar lagi. Garis hijau/S&P/ASX 200 mewakili saham di Australia dan garis merah/Direct Property mewakili indeks properti. Garis merah vertikal merah menunjukkan ketika ekonomi sedang mencapai puncak, reaksi sektor properti lebih lambat beberapa waktu (lihat titik merah). Begitu pula saat krisis ekonomi 2008 di Australia (lihat garis vertikal jingga). Ketika saham sudah jeblok, sektor properti baru menyusul beberapa bulan kemudian (lihat titik jingga).

Grafik Total Return Properti di Australia (Sumber: IPD Australia dalam Property Council Australia Leading Indicator April 2012)

Grafik Total Return Properti di Australia (Sumber: IPD Australia dalam Property Council Australia Leading Indicator April 2012)
Ket: Total return terdiri dari capitalisation return (misal:harga properti setelah n-tahun) dan income return (misal:pemasukan sewa)

Kembali ke paragraf awal tentang harga properti naik terus. Kalau dari grafik di atas, apakah harga properti naik terus? Hmm… jawabannya tidak. Yang pasti, dari grafik tersebut, sektor properti memang lebih stabil dibanding pergerakan saham yang bisa sangat jeblok namun juga sangat tinggi. Namun bukan berarti sektor properti aman sepenuhnya dari kondisi ekonomi yang memburuk. Tapi itu data Australia, kalau Indonesia? Nanti saya tulis di tulisan terpisah ya, jangan lupa tagih saya (alasan ding… padahal masih harus belajar dan mengumpulkan data lagi, hehehe)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>